不動產買賣合同生效要件

合同效力，指依法成立受法律保護的合同，對合同當事人產生的必須履行其合同的義務，不得擅自變更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。這個“法律效力”不是説合同本身是法律，而是説由於合同當事人的意志符合國家意志和社會利益，國家賦予當事人的意志以拘束力，要求合同當事人嚴格履行合同，否則即依靠國家強制力，要當事人履行合同並承擔違約責任。

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不動產抵押合同生效要件

不動產抵押合同是要式合同，雙方在合同書上簽字或蓋章，即成立並生效。除非法律另有規定或者合同另有約定如附有條件或者期限。換言之，不動產抵押權合同本身不需要辦理登記，後來的物權登記辦理與否，並不能反過來影響合同的效力。
但是不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。通過對《物權法》第9條、第15條及第23條分析可知，我國現行物權法是採債權形式主義的物權變動模式。在此模式下，不承認物權行為的獨立存在，也不認為債權合意可以直接引致物權的變動，而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。
因此，不動產抵押權的設定就需要兩個不可或缺的條件：
1、當事人雙方意思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同，其性質仍是債權合同。
2、作為法定公示方法的，在登記機關完成的不動產抵押權登記。在此模式下，登記不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押權的生效要件。就像《物權法》第187條所規定，不動產抵押權自登記時設立。換句話説，只有辦理了不動產抵押登記，不動產抵押權才生效。
絕大多數的人在租用不動產的時候，不會主動去調查此不動產是不是已經抵押出去了，因為表面上來看，這和承租人的合法權益沒有什麼直接的聯繫，但是假如在租賃之前不動產就已經抵押出去了的話，真正到了拍賣不動產的地步，承租人必須提前退房的。