地下停車場停車位的租賃合同

合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行爲和靜態協議的統一，它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程，也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行爲，只有雙方當事人協商一致才能成立，也就是說訂立合同是一個動態的過程，不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。

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小區地下停車位歸誰所有

所謂住宅小區地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。隨着社會經濟的不斷髮展以及對土地需求的日益膨脹，現代建築不得不更多地向上下空間發展，包括地表上空和地下空間。正是對地下空間的充分利用，才導致了地下停車位的出現。

確認地下停車位產權的歸屬必須有一個前提，即對地下停車位的權利結構有非常清楚的認識。只要具備構造上和使用上的獨立性，即可以成爲所有權的客體。我國《城市房地產管理法》第六十條規定：“……在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門覈實並頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門覈實，同級人民政府更換或者更改土地使用權證書……”也就是說，在我國的房地產管理中，房屋所有權、土地使用權合一。業主購買了房屋，其相應的土地使用權也即屬於業主所享有。住宅房屋的地下設施，也必須依附於土地。因此，我們說地下車庫、車位等設施是業主花錢買地、開發商花錢建設的。

所以，如果單純從地下車庫、車位作爲商品性質來看，其價值是業主和開發商共同創造的。當住宅小區的房屋出售完畢以後，開發商如果還享有住宅小區地下車庫，車位所有權，則意味着業主在享有房屋所有權、土地使用權的同時，開發商也同時享有部分土地使用權，違反了房屋所有權和土地使用權合一行使原則。地下停車庫(場)四至界明確，與其上的房屋有牆壁相隔，已成爲與住房相區別的、獨立的特定物，可以成爲單獨所有權的客體。從現實情況來看，由於該種停車位建立在全體業主所共同擁有使用權的土地上，自己不擁有相應的土地使用權，是無法取得產權證的。因此，實踐中，開發商在售房合同中約定的“停車位的產權屬於賣方”的條款應當屬於無效條款。該種地下停車位的權益應由小區的業主共同享有，開發商或者物業公司是無權擅自處分的。當然在徵得業主大會同意後，開發商或物業公司可以根據業主大會的授權委託，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業主所有，用於彌補物業管理費用開支。同時，停車位使用人必須相應交納提供看管服務的物業公司看管費用。

從物權法的規定中，我們瞭解到佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。但對於小區內地面停車位呢?由於地面停車位也是在小區總土地使用權面積範圍內，因此一般來說這樣的地面停車位自然也是屬於全體業主共有的，而並非是開發商所有。