房屋拆遷補償涉稅處理

遷補償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業單位，涉及到的稅種有“營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業稅

對於企業收到的拆遷補償款是否要交納營業稅，目前國家稅務總局的檔案沒有明確規定，只有《關於徵用土地過程中徵地單位支付給土地承包人員的補償費如何徵稅問題的批覆》（國稅函[1997]87號）檔案在內容與此比較近似，該檔案規定對於對土地承包人取得的土地上的建築物、構築物、青苗等土地附着物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附着物”稅目徵收營業稅。因爲該檔案存在適用範圍的限定，個人和企業收到的拆遷補償款不能完全適用該檔案。

2、企業所得稅

根據目前的政策，對內資企業取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規定。被拆遷單位應按照財企[2005]123號檔案的規定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先透過“固定資產清理”科目覈算，拆遷完畢沖銷“專項應付款”，“專項應付款”餘額轉入“資本公積”或“營業外支出”。“資本公積”併入應納稅所得額計算繳納企業所得稅，轉入“營業外支出”的損失按照《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）的規定，經過確定城市改造的政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批後作爲財產損失稅前扣除。

但對於機器設備重新安裝、調試等原因發生的費用，直接覈銷“專項應付款”的規定，同稅法的規定存在時間性差異。按照規定機器設備的安裝、調試所發生的費用應予資本化，透過計提折舊的形式稅前扣除。

3、個人所得稅

被拆遷人是個人的取得拆遷補償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務總局下發的《關於個人取得被徵用房屋補償費收入免徵個人所得稅的批覆》（國稅函[1998]428號）檔案就明確，按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被徵用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予徵收個人所得稅。

4、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，爲土地增值稅的納稅義務人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內資企業還是外資企業，只要是發生轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的行爲就要根據稅法的規定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產免徵土地增值稅。

綜上所述，企業不同與個人，每一筆資金往來都要入賬，進行會計科目覈算。徵地拆遷財務處理比較複雜，通常是將拆遷款當做“專項應付款”進行覈算。因爲企業多了一筆進項，還涉及到稅務方面的問題，所以處理起來比較費精力。