房产买卖律师——父母与他人签订的房屋买卖合同子女主张为其借名购买法院如何认定

原告诉称

周某杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于北京市大兴区B号院内北正房五间、南房二十四间（一层十二间、二层十二间）归周某杰所有；2、诉讼费用由周某贤承担。

事实和理由：周某贤与周某杰系父子关系。1996年，周某杰欲购买本村房屋用于居住生活，后与周某贤协商决定以周某贤名义进行购房，购得房产归周某杰所有。1996年6月1日，在村委会的见证下，周某贤与本村村民吴某荣订立卖房协议，周某贤以9500元（实际出资人为周某杰）的价格购买吴某荣所有的位于北京市大兴区B号院落及院内北正房六间、东厢房三间、西厢房三间及南房一间，后双方各自履行了合同义务。

之后，周某杰及家人搬到了上述院落居住生活至今，期间对该院内房屋进行了修缮及翻建。时至今日，周某贤反悔，拒不承认借名买房之事。为维护合法权益诉至法院，望查清事实给予公正判决。

被告辩称

周某贤辩称：1、周某杰方从未与周某贤商量过买房的事宜，1996年6月1日，周某贤与吴某荣签订卖房协议，约定周某贤购买吴某荣名下位于北京市大兴区B号院北正房六间、东厢房三间、西厢房三间及南房一间，交易金额为9500元整，签订协议上有周某刚等人的签字见证，中间人金某强签字确保，卖房协议签署的同时，周某贤向吴某荣交费了9500元的购房款，签署协议与村民委员会的沟通等来看，周某杰并未参与其中，周某贤为实际购买方，因此案涉房屋应当归周某贤所有；

2、周某杰当庭陈述其为实际出资人与本案事实不符，周某杰2016年时尚在周某贤处居住，衣食住行均由周某贤支出，且周某贤将向法庭提交自身购房款的相关证据，周某杰没有证据证明其有过出资，因此无法判断周某杰为房屋的实际出资人；3、在1996年6月1日签订卖房协议时，周某杰已满22岁，系完全民事行为能力人，在常理上来说应该是周某杰与吴某荣签订买房协议，综合现有证据及一般常理周某杰陈述的现实情况与常理相互违背。

周某杰在庭审过程中阐述的事实，所有房屋均未修缮与翻建，且修缮和翻建的事实均在周某贤的房屋之上，所以应该归周某贤所有。综上所述，周某贤认为法庭应当驳回周某杰的诉讼请求，依法判决房屋归周某贤所有。

法院查明

周某贤与周某杰系父子关系。1996年6月1日，周某贤与本村村民吴某荣订立卖房协议，协议约定：“本村村民吴某荣现有北正房六间、东厢房三间、西厢房三间、南房一间，院落及房前房后院内的数目一起卖给本村村民周某贤，价格9500元。”同年6月10日，吴某荣收到周某贤交给的买房钱9500元。后周某杰一家在上述房屋内居住，并进行了翻建、改建。

庭审过程中，周某杰出示如下证据支持其主张：证据1、卖房协议复印件1张，证明周某杰以周某贤名义从本村村民吴某荣处以9500元的价格购买涉诉院落及原有房屋；证据2、大兴区人民法院调解书复印件1份，证明购买涉诉院落及原有房屋的购房款是来源于民事调解书当中的赔偿款；证据3、户口本复印件1份，证明周某杰及其妻子、儿子几人的户口登记在涉诉房屋内；

证据4、周某杰与周某贤二人两段视频对话光盘1张，证明：1、购买涉诉院落及原有房屋的购房款是来源于民事调解书当中的赔偿款；2、证明卖房协议、民事调解书等原件在周某贤处；证据5、书证三份，证明：1、周某杰于2005年在涉诉院落中重建北正房五间；2、2016年周某杰在涉诉院落中新建520平方米的二层楼房，其中一层12间、二层12间共计24间；证据6、涉案房屋现状照片，证明涉诉院落中有北正房五间，及院中二层楼房24间。

周某贤的质证意见为：对证据1的真实性合法性予以认可，关联性予以认可，证明目的不予认可，依据卖房协议双方签订的主体是吴某荣和周某贤；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可，在本案调解书中仅证明周某杰和周某龙因事故得到了相应的补偿，不能证明周某杰购房款是来源于赔偿款，金钱具有流动性，购房是发生在1996年，两者时间相隔较远，不能证明周某杰购房款的支付情况；当时周某龙是高位截瘫，周某杰只是有轻微伤，十二万主要是赔偿周某龙，周某杰的赔偿款已经被周某杰预支走了；

对证据3真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，虽然该户口本所记载的周某杰都登记在涉案房屋处，但不能证明该房屋为原告所有；对证据4不予认可，证明目的也不予认可，视频中无法核实主体，周某杰所想证明的目的是来源于民事调解书中的赔偿款，周某贤用周某龙的赔偿款用于支付房款，与周某杰所述相互违背，因为录像的时间较短，所以无法从整体上来核实该视频的合法性和客观性；对证据

5三性及证明目的均不认可，周某杰所提交的三份证明应为证人证言，根据民事诉讼法的规定周某杰没有提交有关证人出庭困难的相关情况，证人也没有出庭作证，周某杰也没有提交证人出庭的申请，根据周某杰提交证明所记载的内容，无法证实建房的相关人员建房人员的相关资质，以及建房的相关时间和房屋的结构情况，因此对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据6三性不予认可，所拍摄房屋不能整体显示房屋的间数及结构情况，更无法显示所拍摄房屋的地理位置及时间，因此周某贤对于其证明内容不予认可。

周某贤提交了如下证据：证据1、卖房协议原件1张、卖房人吴某荣手书证明原件1张、卖房中间人金某强手书证明原件1张，证明：1、位于北京市大兴区B号院内北正房六间、东厢房三间、西厢房三间及南房一间归周某贤所有；2、周某杰之所以能够居住在案涉房屋，系周某贤安排周某杰与周某龙换房居住所致；3、周某贤向吴某荣购房时，村大队负责人等均在场，并签字予以证明，案涉房屋与周某杰无关；

4、卖房人、购房中间人均认可案涉房屋系周某贤购买、所有，并且支付了相关购房款，故案涉房屋与周某杰无关；证据2、壹万元借条原件1张、肆仟元借条原件1张，证明：1、周某贤婚后经济困难，周某龙（实为周某贤）给予周某杰在生活上多方资助，且至今未还；2、1996年周某杰根本无力出资9500元购买案涉房屋。

周某杰的质证意见为：对证据1的卖房协议真实性、合法性、关联性均认可，但卖房协议最后一行字周某杰认为是周某贤后添加的，与周某杰提交的从周某贤复印的没有最后一行字；对于吴某荣的手书的真实性周某杰认可，但是这个也是证人证言证人应当出庭作证，对于卖房中间人金某强的手书的真实性周某杰无法核实，对于三份证据的第二项证明目的周某杰认为周某贤的证据证明不了这个事项，第三项、第四项证明目的涉案房屋与周某杰的说法不予成立；

对证据2中1万元的借条的真实性认可，关联性和证明目的不认可，借条发生在2003年涉案房屋的购买是1996年，是从周某龙处借款并非是周某贤，与周某贤所述不一致；对于4000元的借条的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，此借条不能证明1996年时周某杰无力出资案涉房屋的购房款。

经审查，本案所争议落及房屋无宅基地使用证及建房许可证。

裁判结果

驳回周某杰的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周某杰主张本案争议房屋系其与周某贤协商以周某贤名义进行购房，购得房产归周某杰所有，但周某贤对此予以否认，且卖房协议系周某贤与吴某荣签订，房款亦由周某贤交付给吴某荣，周某杰所提供的调解书等证据不能充分证明其主张，应承担举证不能的不利后果。

且根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中所争议的宅基地院落并未登记使用权人，房屋亦无合法准建手续，故周某杰要求确认争议落内的房屋归其所有的请求，证据不足且缺乏依据，法院不予支持。