合同认定无效 借名买房规避政策

      借名买房之规避限购令政策，合同效力如何认定？

    “借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发。自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。一直以来，司法实践上对于借名买房合同效力存在不同的观点。

      【一、借名买房的原因】

      （一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；

      （二）争享特定购房优惠；

      （三）隐藏真实的财产信息；

      （四）其他原因。

      【二、案例】

      不久前，最高法公布了一份裁判文书，明确了“借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效”。一起来看看裁判要旨：

      1、借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。
     2.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
      3.借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍，取得了购房资格，补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人，则该合同有效。

      【三、实务建议】

      1、基于公示、对信赖利益人的合理保护原则，借名买房情形下，可能会面临被执行的法律后果。在案外人执行异议之诉中，标的物的所有权为法院审查的关键，《借名买房协议》的签订不得违反公序良俗，否则将产生合同无效的法律后果，不能排除强制执行，且仅依据借名买房协议不能当然成为房屋所有人，需完成相应的变更登记程序。

      2、案外人需完成《借名买房协议》的效力补正，同时完成变更登记手续，才能排除法院强制执行。