划拨土地和出让土地的区别是什么

一、二者性质不同

划拨土地是指国家依法按照一定程序将土地使用权无偿地转移给土地使用者，它属于行为，而非民事行为在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但却设定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押

出让土地是指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金

二、取得方式不同

出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制

三、权利义务关系不同

出让土来说，土地所用权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定，它是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等

而划拨土地的土地权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定，使用权人在行使财产权利时要受权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权

四、费用不同

划拨土地在使用权限上一般没有明确的限制，无需缴纳土地出让金比如现在的经济适用房所用土地就是划拨的，不过这类房屋在出售时要向国家补交土地出让金

五、期限不同

出让土地住宅使用年限一般是70年，商业40年，综合50年划拨土地无使用期限的限制。